Refinancing Là Gì

  -  

*
Trong quá trình hàng ngày của shop chúng tôi là giúp sức thân chủ của chính mình mua bán nhà đất của (để ở tốt đầu tư), chúng tôi có cơ hội lắng nghe những suy xét rất chân thực của họ so với vấn để dự tính sau này cho hạnh phúc gia đình, việc học tập cho con cái, v.v. Trong những vấn nhằm nổi cộm là chuyện item địa ốc, cùng trong sự việc nhà cửa là giảm bớt những chi phí, trường hợp như bao gồm cơ hội. Chi tiêu lớn duy nhất trong địa ốc là lãi suất. Số đông thân chủ này, cũng như chúng ta, sẽ cố gắng giảm giá thành qua hình thức refinance (tái tài trợ) khi chạm chán cơ hội lãi suất đang giảm.

Bạn đang xem: Refinancing là gì

Nhưng điều làm chúng tôi ngạc nhiên nhất (và nặng nề chịu đối với một số nhân viên mortgage đã không nói rõ, hoặc thậm chỉ cố ý che che sự thật) là một số trong những thân nhà này khoe là mình may mắn gặp mặt được fan làm mortgage giúp sức chuyện refinance mà lại không tốn một đồng như thế nào hết. Theo phần lớn thân chủ này thì chuyên viên làm mortgage pr với họ đây là free refinancing chủ nhà không hẳn trả một đồng làm sao hết!

Có thật vậy không? công ty nhà không phải trả đồng nào khi refinance?

Thưa Bạn, vẫn không lúc nào có chuyện refinance mà lại không tốn một đồng làm sao cả. Giả dụ Bạn gặp một nhân viên cấp dưới mortgage mà lại dám quảng bá với bạn như vậy, thì biện pháp hay tuyệt nhất là các bạn nên đi tìm kiếm nhân viên mortgage khác sẽ giúp đỡ đỡ Bạn.

Chúng tôi muốn chia sẻ với bạn sự gọi biết của bản thân về chuyện refinance vào địa ốc.

Refinance (trong địa ốc) là gì? Là vẻ ngoài mượn một cái nợ bắt đầu để trả dòng nợ cũ. Thông thường chủ nhà ra quyết định refinance khi lãi vay xuống rẻ vì do đó payment các tháng sẽ tốt hơn (nếu như món nợ mới bởi với nợ cũ). Tuy nhiên cũng đều có trường hợp chủ nhà muốn “cash out” và lựa chọn refinance với số nợ mới cao hơn nữa nợ cũ và nhân dịp đó rút ra một vài tiền để đầu tư, thay thế sửa chữa nhà cửa, trả tiền học cho nhỏ cái, v.v. Cầm lại có nhiều mục đích không giống nhau khi gia chủ chọn refinance.

Để chủ nhà có thể mượn nợ mới và trả nợ cũ hay refinance thì lender (chủ nợ) bắt buộc làm những chuyện như đánh giá giá trị căn nhà (appraisal), kiểm tra tài bao gồm và điểm tín dụng thanh toán của gia chủ trong yếu tố hoàn cảnh hiện tại có thể trả nổi nợ (mới tuyệt không), v.v. Tất cả những chuyện nầy tốn thời hạn và chi phí bạc. Dường như có phần đa lệ tầm giá như lender fees, title search, title insurance, v.v. Nói vậy để Bạn hiểu rõ rằng refinance thì tốn vô cùng nhiều giá thành (tất cả những ngân sách liên quan tiền này gọi bình thường là “refinance or closing cost”).

Vì vậy bạn có thể đoán được rằng … sẽ không khi nào có chuyện “free refinancing” tuyệt “no-cost refinancing”. Loại mà những người làm mortgage (cố tình ko nói rõ) hoàn toàn có thể làm cho bạn là “no out of pocket cost refinancing”, điện thoại tư vấn nôm mãng cầu là “tái tài trợ mà không tốn chi phí túi”.

Xem thêm: Điều Kiện Khi Cho Người Nước Ngoài Thuê Nhà Cần Thủ Tục Gì ?

Vậy làm nạm nào mà lender “make money” trong chuyện các bạn refinance? gồm 2 cách. Cách thứ nhất là lender đã gộp chung tất cả closing cost của chúng ta và cộng vào số nợ bắt đầu mà bạn có nhu cầu finance. Đây là cách thức hữu hiệu nhất mà lại lender dùng làm “make money” tự Bạn. 

Một thí dụ để giúp Bạn làm rõ hơn. Chúng ta đang thống trị nhà và cái mortgage hiện nay tại của chúng ta là $250,000 và ai đang trả 5.75% lãi suất, và do lãi suất bây giờ là 4.25% nên bạn muốn refinance. Với mức 5.75% (30 năm) thì các bạn trả tiền vốn + lãi suất hàng tháng là $1,458. Nhận định rằng tiền closing cost (appraisal, credit score check, lender fee, title search fee, etc) tổng số khoảng $8,000, lender của các bạn sẽ cộng số tiền này vào cái mortgage và số nợ (refinance) bắt đầu sẽ là $258,000, chứ không phải $250,000. Với tầm lãi suất bây giờ 4.25% (30 năm) thì chi phí payment mặt hàng tháng (vốn + lãi suất) của Bạn hiện nay sẽ là $1,270. Ví như so với số tiền chúng ta trả trước đây là $1,458 thì hiện nay mỗi tháng các bạn trả ít hơn $188 (1,458 – 1,270 = $188). Vượt tốt, đúng không Bạn? Bạn không phải ký check để trả một đồng nào mang đến lender cơ mà mỗi tháng lại giảm tiền payment. Cũng chính vì vậy cơ mà một số nhân viên làm mortgage béo mờ hoàn toàn có thể quảng cáo “free refinancing” là vậy.

Còn biện pháp thứ nhì nhưng mà lender dùng làm “make money” từ các bạn là nâng lãi suất lên. Trong lấy ví dụ trên, với lãi suất vay hiện tại vận dụng cho ngôi trường hợp của bạn là 4.25% thì lender sẽ thổi lên thành 4.725% chẳng hạn. Cùng với số tiền lời tự 0.475% (4.725% – 4.25%) lender đã “credit back” cho bạn dưới hình thức là closing cost. Nói một bí quyết khác, lender sẽ thống kê giám sát để số lời trường đoản cú sự khác biệt giữa hai cái rate 4.25% với 4.725% tương đương với tiền closing cost của công ty (và đương nhiên cộng thêm một mớ chi phí lời riêng mang lại lender), và tự nhiên Bạn thấy mình được … không tính phí financing (vì lender “credit back” bắt buộc Bạn không phải bỏ chi phí túi ra một đồng nào). Hơn nữa mỗi tháng bạn lại trả ít hơn $158 ($1.458 – $1,300) ($1,300 là payment các tháng từ số nợ $250,000 với lãi suất vay 4.725%). Liệu có còn gì khác tốt hơn?Nhưng sự thực, như chúng ta đã thấy, các bạn phải trả số nợ mới cao hơn nợ cũ. Và vì chưng vậy mà bạn sẽ trả số tiền lãi suất nhiều hơn thế (số tiền lãi suất là toàn bô tiền chúng ta trả, khác với mức lãi suất). Bạn giảm bớt tiền nhà bởi vì lãi suất xuống. Cùng lender nhân dịp đó “make money”, cơ mà lại bít đậy sự thật và nói rằng đó là không tính phí refinancing.

Nhưng sự thực, như các bạn đã thấy, các bạn phải trả số nợ với 1 mức lãi suất cao hơn nữa mức bạn được hưởng.

Vì vậy shop chúng tôi muốn nhấn mạnh vấn đề – There is no such thing as free refinancing.

Nhưng nếu tìm refinance, vậy biện pháp refinance nào tốt hơn. Theo thừa nhận xét của cửa hàng chúng tôi thì chẳng tất cả cách nào giỏi hơn bí quyết nào cả. Toàn bộ tùy trực thuộc vào yếu tố hoàn cảnh của mỗi người, nhưng đặc biệt hơn không còn là Bạn phải ghi nhận thật rõ bạn muốn gì và đề nghị gì trong câu hỏi chọn refinance. Khi bạn thật ví dụ cái mong muốn và buộc phải trong quyết định của chính mình thì chuyên gia về mortgage có kiến thức và đạo đức công việc và nghề nghiệp sẽ hỗ trợ share và rứa vấn cho chính mình phương cách refinance làm sao đạt được hiệu quả nhất theo nhu yếu của Bạn.

Xem thêm: Em Hãy Nói Không Với Trò Chơi Điện Tử Với Học Sinh, Hãy Nói Không Với Trò Chơi Điện Tử

Bạn rất có thể sẽ cần chất vấn đôi ba chuyên viên mortgage để đánh giá sự thành thật và kinh nghiệm, kiến thức của họ trong phạm vi mortgage. Mọi quyết định của doanh nghiệp đều luôn luôn luôn gồm cái giá chỉ đi kèm. Nếu khách hàng không trả trước thì các bạn sẽ trả sau. Ví như lender ko chịu tầm giá tổn đó thì ai đã chịu? Số tiền “saved” các tháng có đáng với số tiền Bạn bỏ ra để refinance không? bạn có nhu cầu rút ngắn thời hạn trả mortgage thay do 30 năm? Đây là một đôi nét trong số tương đối nhiều vấn để chúng ta phải toan tính trong việc refinance của mình.

Để chấm dứt bài này, chúng tôi muốn chia sẻ với Bạn bài toán FTC (Federal Trade Commission) cách đó khoảng một năm (Sep 2014) sẽ phạt một công ty tên Delta Prime Refinance thuộc bang Colorado $500,000 vị đã quảng bá lừa gạt “free refinancing với giúp tín đồ mượn tiết kiệm chi phí hơn $2,000 một năm”. Theo Jessica Rich, Director of the FTC’s Bureau of Consumer Protection, “An ad that says you can refinance your mortgage for miễn phí is clearly deceptive if you have lớn pay money at some point before you sign the dotted line”<1>

<1> Mortgage Lead Generator Will Pay $500,000 lớn Settle FTC Charges That It Deceptively Advertised Mortgage Refinancing ( https://www.ftc.gov/news-events/press-releases/2014/09/mortgage-lead-generator-will-pay-500000-settle-ftc-charges-it)